第１回 なぜ住宅が値上がりしているのか！？
2007/08/04
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Ｒバンク・リノベーションレビュー 第１回
http://www.r-bank.co.jp/
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以前よりご登録頂いた方、誠にお待たせ致しました。
やっと、落ち着いてきたのでめでたく創業第１回を迎えられました。
言い訳ではないのですが、起業というのは想像以上に忙しい・・・・・・
さて、このメルマガでは私が十数年携わってきた不動産業界、昨今、増えて
来ているリノベーションという新しいジャンル、主に２点を主軸にして、
皆様に知っておいて頂きたい事を纏めております。
皆様が、不動産を購入する・売却する際に 「役にたった、使えた」等
思って頂けるメルマガになれば幸いです。
鈴 木
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第１回 なぜ住宅が値上がりしているのか！？
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「今、不動産は値上がりしていますか？」
「はい、しています。」
恐らく、ほとんどの方が、そろそろ実感されているのではないでしょうか？
幸いにも現在、住宅をお持ちのお客様は、試しに査定を三○の○○ウス
さんや、東○○バブルさん、若しくは、弊社Ｒバンクに出してみて下さい。
多分、思っていたより高く売れるんだな?と実感して頂けると思います。
住宅を持っていない方も、住宅を２?３年、ロングスパンで探されている
方は、気づいた方も多いはず。
「確かに上がっている。」
給料は多分、増えていません。
金利は、少し上がってきています。
貯金は、減っているかも知れません。
でも、住宅の価格は、急ピッチに上昇しています。
バブルの再来？ いや、もっと現実的な問題で住宅は価格を上げています。
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１、土地価格の高騰
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当たり前のような話なんですが、当然土地価格があがれば住宅の値段も
上がります。
「ああ、そうですね、では何で上がっているのでしょう？」
「何故でしょう？景気回復してるのかな?」
恐らく、実感値のない値上げと感じられている方がほとんどだと思います。
大枠でお話をさせて頂くと、需要と供給のバランスが崩れてきたことが、
大きな要因と言われています。
皆さんは、首都圏で新規着工される物件が大体年間でいくつ位か頭に浮
かびますか？
「８万戸」・・・・実は1998年?2006年まで、毎年事業者は８万戸の住宅
を首都圏で建てて販売を続けてきました。
ちなみに、適正戸数とされているのは、首都圏で年間４?６万戸程と
言われています。
では、なぜ、今まで８万戸の供給が続けられてきたのか？
これには、日本の近年のデフレ経済の影響が色濃く受け継がれています。
1998年、バブルの負債を引きずっていた多くの企業が、いよいよリストラ
を行わないとどうしようもなくなり、一斉に行われた年です。
山一證券や北海道拓殖銀行等、倒産する訳がないと言われる企業体が倒産
し、就職氷河期が訪れた時代でもあります。
経営的に苦しくなった企業は、バブル期に取得した社宅や工場等の、資産
を手放さざるを得なくなりました。売却せざるを得ない土地が世間に広ま
りますので、当然土地の価格は落ち続けて行きました。
ところが、恐らく2004?2005年を境に状況は一転します。私もまだ前職
で新築マンションを建てるための用地を取得する部署にいたのですが、
土地の情報量が、前年の７割、前々年の５割と急激に減ってきたのです。
企業のリストラが一段落して、吸収合併をする事によって、体力がついて
きたため、資産の売却の必要性が薄れてきました。
ちょうど、この頃から土地の取得競争熱が激化します。
住宅を販売会社からすれば、年々増える住宅着工戸数に従って、会社の
規模を拡大させています。土地の情報が減ったから、その分、人を減らし
てと・・・そう簡単に出来るわけがありません。
結果として、熾烈な土地取得競争が始まりました。
これが、住宅販売業者の中だけでの競争ならまだよかったのですが、この
頃、日本でもＲＥＩＴという新しい商品が誕生していました。不動産投資
信託です。利回りの低い日本の金融機関への投資から年利４?６％という
収益性の高い賃貸マンションへの投資、、これがＲＥＩＴという新しい
市場を開拓しました。
結果として、利回り（収益）という視点から不動産を購入されるケースが
増えてきました。単純利回りという観点でみれば、現在の高品質で作られる
マンションや戸建てよりも、普通の賃貸マンションを建てて、建築費を抑え
た方が、土地を高い水準で購入することができます。
よって、更に住宅用の土地の取得費が向上することになりました。
これらの原因が相まって、２００５年以降、土地価格は首都圏および周辺部
で上昇の一途を辿っています。
これが、住宅価格を引き上げる大きな要因の一つになっております。
次回は、もう一つの大きな要因である建築資材の高騰についてお伝えしたい
と思います。
参考サイト
http://www.lij.jp/ 財団法人 土地総合研究所
http://www.reins.or.jp/ レインズタワー
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マガジン名：Rバンク・リノベーションレビュー
発行日：不定期
発行元：(株)Rバンク
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