第3回 こんな不動産は狙い目じゃないでしょうか？
2007/08/10
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Ｒバンク・リノベーションレビュー 第3回
感謝：4/22（日）豊洲文化センターにて、Ｒバンク初のリノベーション
セミナーを行いました。お陰さまでうそ、偽りなく満員御礼！
あらためて、リノベーションに対する関心の高さを実感。良い勉強
になりました。また、近いうちに第2回のセミナーを行います。
今回おこしいただけなかった方も次回は是非お越し下さいませ。
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最近少しずつ読者の方が増えてきましたので、第３回になるレビューを
ご送付させて頂きます。
Ｒバンクには、今月もまた、風が吹いております。
弊社が掲げる「安心・安全」な 仲介取引＋リノベーションという
コンセプトに共感を持って頂いた方が、
不動産の売却・自宅のリノベーションの相談を、まだまだ弱小の弊社に
任せてくれています。数も増えてきて、元々少数の弊社はパンクしそう
な状況になっています。
日々、バタバタですが、有難いことです。
さて、このメルマガでは私が十数年携わってきた不動産業界、昨今、増えて
来ているリノベーションという新しいジャンル、主に２点を主軸にして、
皆様に知っておいて頂きたい事を纏めております。
皆様が、不動産を購入する・売却する際に 「役にたった、使えた」等
思って頂けるメルマガになれば幸いです。
鈴 木
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第３回 こんな不動産は狙い目じゃないでしょうか？
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前回は、住宅価格の高騰について、2回に渡り、説明を加えさせて頂きま
した。今回は、そこから派生した「リノベーション」という言葉について
説明させて頂こうと思っておりましたが、現在、弊社が扱っている
「たまプラーザ団地」という団地、この建物が、非常に面白い資産価値を
もっていましたので、それを中心に、今、狙い目になる不動産のお話を
させて頂きたいと思います。
たまプラーザ団地・・・
人気沿線である田園都市線「たまプラーザ」駅から歩いて10分程度。
「美しが丘」という「たまプラーザ」駅でも一際、評価の高い立地に、
３５年も前からその根を落としている有名な団地です。
低層かつ複数棟から構成される団地であり、住環境にも恵まれています。
この団地、もちろん、このままリノベーションして住んでいただくにして
も最高の素材です。「たまプラーザ」という駅でここまでの立地の物件は
まず、出てこないからです。
ただ、それ以上に面白いのが、資産性なのです。
実は、「たまプラーザ団地」は容積率を使い切っていません。
Ｑ「えっ 容積率を使い切らないってなんですか？」
Ａ「はい。日本の都市計画上、用途に応じて土地につけられている建物の
大きさの規制を容積率といいます。用途地域によって違いますが、
土地の面積に対して、建物の床面積を ８０％迄、２００％迄という
風に限界値を定めていきます。当然、戸建街には、低い容積率の設定
商業地には高い容積率の設定がされていきます。使い切らないという
のは、容積率２００％の土地で、例えば１５０％の大きさで建物を
建築し、容積自体に余裕を持って計画を終了することをさします」
つまり、簡単にいうと、この団地、建て替えをする時はもっと大きな建物
を建てることができるんです。
なるほど、でも、建て替えっていったら莫大なお金がかかるし・・・
そうです。莫大なお金がかかるので、建替えるときは、もっと、建物の
戸数を増やして建設し、余分に作った部屋を売却することにより、建築費用
を削減、若しくはなくしていくのです！
実は、民間企業がつくっているマンションは、ほぼ例外なく、容積率を使い
きった状態で分譲をしています。そうでないと収支が成り立たない状況で
土地を購入しているので仕方がない事情です。
ですから、建て替えをする時は、同じ大きさでしか建物を建てることができま
せん。当然、費用も管理組合として捻出していかなければいけません。
古い団地の建替えは、この建替え費用の削減、若しくは無償で建替えができ
る事ができます。
実は、日本で行われている集合住宅の建替え事業は、ほとんどが、古い団地
の建替えで、住んでいる方はほぼ無償で新しいマンションの部屋を得ること
ができるケースが多いのです。
こんな容積率を使い切っていない、資産性の高い物件、公団ではまだ、各地
にあるようです。
神奈川エリアで有名なところでは、「たまプラーザ団地」と「あざみ野団地」
両団地とも、評価の高い駅で徒歩圏の団地になります。
都内でもまだまだあるかも知れません。
もし、前述の「たまプラーザ団地」にどれだけの価値があるのか知りたい！
という方がいらっしゃいましたら、Ｒバンクまでご連絡下さい。（宣伝）
さて、次回は、予定通り「リノベーション」という言葉について、ご紹介
させて頂きたいと思います。
最後までご拝読いただきありがとうございました。
参考サイト
http://www.lij.jp/ 財団法人 土地総合研究所
http://www.reins.or.jp/ レインズタワー
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