第5回 リノベーション向き物件とは？
2007/10/04
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Ｒバンク・リノベーションレビュー 第５回
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皆様、こんにちは、Ｒバンクの鈴木です。
かなり、少し間が開いてしまいましたが、第５回になるメールマガジンを送付
させて頂きます。
忘れてしまいかけたかた、もう一度思い出していただけると幸いです。
６月?７月にかけてＲバンクでは、決算に向けて多忙な状況が続いていました。
Ｒバンクは、昨年の８月２８日に設立した会社なのですが、決算月を７月にし
ていたことをすっかり忘れていて、メンバー全員あわてて数字の整理をしてお
りました。過去の数字を振り返ると、今まで関わらせていただいた物件の思い
出がひとつひとつよみがえってきます。
お客様、関係者の皆様、本当にありがとうございました。
お陰さまで、Ｒバンクの初年度は黒字発進できそうです。
さて、もう少し話がそれますが、現在Ｒバンクでは、多くの売主様より物件を
預かっております。まだ、ＨＰでご紹介できていない物件も多いのですが、
メールマガジンの会員の皆様に先行してご報告させて頂きたいと思います。
ご興味のあるお客様は、お気軽にお問い合わせ下さい。
新着物件
1.横浜市港北区戸建て
市営地下鉄「センター北」駅徒歩１８分
元々、１階を店舗として使用していた、３階建ての豪邸！
１８４ｍ２という稀にみる広さの住まいです。
2.高津区野川戸建て
バス便の物件ですが、住まいと２部屋の賃貸部屋の複合
住宅。自分は住みながら家賃収入を得るもよし。
二世帯にリノベーションするもよし。
可能性の高い戸建てです。
3.代田橋マンション
１ＬＤＫ４０ｍ２後半。リノベーション向きの物件です。
詳細のリリースはもう少しお待ち下さい。
4.五反田マンション
２ＬＤＫ５０ｍ2後半。これもリノベーションには手ごろな
大きさ。
5.目白マンション
以前取引したことがあるマンションです。
駅からも程よい近さで、築浅の物件。
さて、それでは、脱線が多くなりましたが、そろそろ本題に戻ります。
このメルマガでは私が十数年携わってきた不動産業界、昨今、増えて
来ているリノベーションという新しいジャンル、主に２点を主軸にして、
皆様に知っておいて頂きたい事を纏めております。
皆様が、不動産を購入する・売却する際に 「役にたった、使えた」等
思って頂けるメルマガになれば幸いです。
鈴 木
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第５回 リノベーション向き物件とは？
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前回は、「リノベーション」という言葉の概要とＲバンクで目指すリノベ
?ションの形についてお知らせさせて頂きました。
今回は、リノベーションに向いている物件の見分け方をお話させて頂きたい
と思います。
正直、色々な観点があるかと思いますが、私見として３つの角度から選定し
ていきます。
1.耐震基準
「地震ですか?重要ですね。」
「そうですね、ただ、建物の耐震基準は、実は、もう何年も変わっていない
んですよ。」
実は、建物の耐震性というのは、昭和５６年以降、大きくは変わっていま
せん。丁度、阪神大震災のあと、耐震基準の見直しが大きく行なわれ、
日本の建築物は、震度７でも倒壊できない強度が求められるようになりま
した。耐震基準前の物件が必ずしも地震に対して危険な建物ということは
できないのですが、一つの指標として、昭和５６年以降の建物かどうか、
厳密には、昭和５６年以降の建築確認が取れているのかどうか、は判断の
一つのポイントになります。特にマンションにおいては、戸建てのように
構造を補強して耐震基準を取得するという試みが、単独では行なえません。
そのため、余計に慎重に検討をする必要性が高いといえます。
ただし、中には昭和５６年以降の建築確認取得物件でも、耐震的にもろい
建物もあります。既存の建物をご購入される前には、Ｒバンクにお問い
合わせください。
2.給排水設備
一戸建てであれば、給排水管を取り替えることはできますが、相当の費用
が、かかりますし、マンションであれば、単独での取替えは専有部分のみ
しか交換ができません。
専有部分の給排水管が、メンテナンスの考慮をされていて、コンクリート
の駆体部分を通さないようになっていればまだありがたいのですが、コン
クリートの中に給排水管を埋めこんでしまっている場合は、致命的です。
メンテナンスはほぼ不可能になってしまいます。
給排水管の位置については、竣工図が存在しているマンションでは、把握
することは可能ですが、竣工図も残っていない場合は、専門家にみてもら
った方が無難です。
築年数が経っていない建物であれば、問題ないケースがほとんどなのです
が、築２０年以上の建物については、気をつけて確認しておきましょう。
3.工法
建物の作り方によっては、リノベーションでの自由度が極端に制限されて
しまうケースもありますので、ご注意下さい。
マンションで言えば、壁式工法、一戸建てであれば、２×４住宅、いずれ
も住戸内の間仕切りを含めた壁が構造計算に入れられている工法です。
壁自体が建物を支えるため、一般的には耐震性が高いというメリットがあ
るのですが、間仕切りの変更が一切できないため、リノベーションによっ
てライフスタイルを変更していくことが困難にはなります。
だからといって全くリノベーションに適さないかというと、そういうわけ
ではありません。
Ｒバンクでも、壁面が構造体になっている戸建てのリノベーションに取り
くんでいた実績もございます。
もし、リノベーションしたい建物が、壁式工法や２×４住宅だった場合。
あきらめずに、ご相談下さい。
以上で、今回のメルマガを終了させていただきます。
お役にたてましたでしょうか？
最後までご拝読いただきありがとうございました。
次回は、リノベーションの強力なサポーターになる建築家の役割について
建築家の方の生の声を交えながらご紹介させていただきたいと思います。
楽しみにお待ち下さい。
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